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{ Hat der Mieter einer unrenoviert überlassenen
   Wohnung einen Anspruch auf Durchführung von
   Schönheitsreparaturen durch den Vermieter?
Der BGH entschied am 8. Juli 2020 (Az: VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) hierzu in zwei anhängigen Verfahren, dass ein Mieter, dem eine unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß überlassen wurde und auf den die Schönheitsreparaturen nicht wirksam abgewälzt wurden, vom Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen kann, wenn eine wesentliche Verschlechterung des anfänglichen Dekorationszustandes eingetreten ist - was nach langem Zeitablauf seit Mietbeginn (hier: 14 bzw. 25 Jahre) naheliegt.

Der Mieter, der die Wohnung aber zu Beginn des Mietverhältnisses nur unrenoviert übergeben bekam und sich zum Zeitpunkt der Übergabe mit diesem Zustand einverstanden erklärte, diesen mithin als vertragsgerecht anerkannte, würde durch die Renovierung auf Kosten des Vermieters aber "mehr" erhalten, als vertraglich geschuldet.

Auch ist die Wiederherstellung des (vertragsgemäßen) Anfangszustandes (unrenoviert wie zum Zeitpunkt der Übergabe) in der Regel nicht praktikabel, zumindest aber wirtschaftlich nicht sinnvoll und liegt auch nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien.

Vielmehr ist allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch die der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt.

Praktisch gebietet es daher der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), die jeweiligen Interessen der Vertragspartner in einen angemessenen Ausgleich zu bringen.

In der Folge entschied der BGH salomonisch, dass sich der Mieter in diesem Fall nach Treu und Glauben an den hierfür anfallenden Kosten regelmäßig in Höhe von 50 % zu beteiligen hat, weil die Ausführung der Schönheitsreparaturen zu einer Verbesserung des vertragsgemäßen (unrenovierten) Dekorationszustands der Wohnung bei Mietbeginn führt.

Begehrt der Mieter (wie im Verfahren VIII ZR 270/18) die Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter, so kann dieser die Kostenbeteiligung des Mieters nach Art eines Zurückbehaltungsrechts einwenden. Verlangt der Mieter von dem mit der Durchführung der Arbeiten in Verzug geratenen Vermieter die Zahlung eines Kostenvorschusses (wie im Verfahren VIII ZR 163/18) führt die angemessene Kostenbeteiligung zu einem entsprechenden Abzug von den voraussichtlichen Kosten.

Annett Rennert
Rechtsanwältin
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Rechtsanwälte Kulitzscher & Ettelt, Döbeln
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